[매일경제기사 스크랩] 공시가격 현실화? 부동산 용어 총정리

(부린이가 공부하기 위해 경제 기사를 스크랩하고, 부동산 용어를 정리하는 곳)

 

[뉴스 기사 출처] 매일경제

 

공시가격 현실화 계획 11월 수정·내년 적용
현실화율 목표 90%에서 낮추고, 달성기간 조정도 검토

다주택자 보유세 부담 완화에 대해선 부정적
감세 원한다면 공정시장가액비율을 조정해야

[출처] 매일경제

정부가 공시가격 현실화 계획을 이르면 11월 수정해 발표하고 내년부터 적용하기로 했다. 공시가격 인상에 따른 국민의 부담을 덜어주기 위함이다. 공시가격 제도 자체도 재검토해 내년 중 개평 방안을 발표할 예정이다.

다만, 정부가 세율이나 공정시장가액비율 등 정책수단을 쓰지 않고 '시장가격'에 수렴해야 할 공시가격을 인위적으로 조정해 '부동산 부자'의 보유세 부담을 낮추려 한다는 비판도 나온다.

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[부동산 용어]

*공정시장가액비율 : 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율

*공시가격현실화 배경 : 집 값 급등으로 인해 실거래가와 공시가격의 갭이 커지면서 부동산에 하리적인 가치를 반영하기 위함

-> 공시가격은 공공정책 기준이자 재산세, 취득세, 상속세, 종합부동산세 등 각종 조세의 부가 기준

-> 건강보험료, 장애인연금, 학자금 장기상환 대상자 등에 대한 산정 및 판단기준

 

*실거래가 : 시장에서 실제로 거래된 가격으로, 매도인이 매물에 대해 원하여 부르는 값

*공시가격 : 국토교통부가 선정한 표준지를 기준으로 산정되는 토지의 단위면적당 가격

 

*공시지가 : 국토교통부가 정한 표준지 및 표준주택을 바탕으로 매겨지는 개별 토지와 주택을 포괄하는 가격을 뜻하는 말

 

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앞서 국토교통부는 지난 2일부터 공시가격 현실화 계획을 재검토하고 공시제도 개선방안을 마련하기 위한 연구용역에 착수했다.

공시가격 현실화 계획은 문재인정부 시절인 2020년 11월 각종 조세와 분담금 등의 부과 기준이 되는 공시가격이 실제 부동산 시세보다 너무 낮게 책정돼 조세 정의에 어긋난다는 지적에 따라 추진됐다. 공동주택(아파트)은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세의 90%까지 올린다는 계획이었다. 그러나 이후 부동산 가격이 급등한 상황에서 공시가격 현실화 작업까지 함께 이뤄지면서 다주택자는 물론 1주택자의 세금 부담도 지나치게 가중됐다는 불만이 터져 나왔다.

 

먼저 2020년 수립된 현실화 계획에서 제시된 목표 현실화율(90%)과 목표 달성 기간(5∼15년) 등에 대한 이행 결과를 분석하고, 수정·보완 방안을 마련한다. 현재 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 71.5%, 표준지는 71.4%, 단독주택은 57.9% 수준까지 올라와 있다.

현행 현실화 계획은 목표 현실화율 수준이 높고 최근 2년간 높은 공시가격 상승으로 조세·복지제도 등에 큰 영향을 줘 국민 부담을 가중했다는 비판을 받고 있다.

국토부는 연구용역을 통해 문재인정부 당시 설정한 공시가격 현실화 정책의 목표 현실화율(90%)과 목표 달성 기간(10~15년)이 적정했는지 돌아보고, 이에 대한 수정·보완 방안을 마련한다는 계획이다. 내년 공시가격부터는 수정안이 적용된다.


부동산 부자 보유세 부담까지 낮춘다" 지적도

정부가 시장가격에 수렴해야 할 공시가격을 인위적으로 조정해 '부동산 부자'의 보유세 부담을 낮추려 한다는 비판도 나온다. 현실화 속도를 늦추면 1주택자와 다주택자를 가리지 않고 부동산 보유세 부담이 낮아지기 때문이다.

재산세와 종합부동산세 과세표준은 공시가격에 정부가 시행령으로 정하는 공정시장가액비율(현재 1주택자 재산세 60%·종합부동산세 100%)을 곱해 산정한다. 산출식의 '앞단'에 있는 공시가격은 시세에 현실화율을 적용해 결정된다. 현실화율 단계적 상향을 시행한 2년째인 올해, 전국 공동주택의 현실화율은 71.5%로 2년 전에 견줘 2.2%포인트 올랐다. 단독주택은 57.9%로 4.3%포인트 올랐다. 공시가격이 시세의 50∼70%에 머물고 있는 탓에 보유세 실효세율은 낮은 편이다.

공동주택과 단독주택의 현실화율 격차도 2년 전(15.4%포인트)보다는 줄었지만 여전히 13.6%포인트 차이가 난다. 이런 상황에서 현실화 속도를 다시 늦추면 보유세 실효세율도 낮게 유지되면서 다주택자의 부담은 줄어들 것이라는 게 부동산 전문가들의 시각이다. 정부가 양도세 중과를 1년 유예했지만, 보유세 부담도 함께 완화해 다주택자들은 매물을 내놓기기보다 계속 기다릴 것이라는 것이다.

앞서 정부는 지난달 초 발표한 국정과제에서 중장기적으로 재산세와 종합부동산세 통합을 검토한다고 밝힌 바 있다.

국토부가 연구용역과정에서 '탄력적 조정장치'를 신설할지 여부를 검토하겠다는 대목도 논란이 일고 있다. 자의적으로 과도한 할인 혜택을 주는 수단이 될 수 있기 때문이다.

보유세 과표는 실거래가보다 크게 낮다. 과표를 산정할 때 쓰는 시세는 가격 상승기에는 실거래가보다 낮은 게 일반적이다. 시세는 한국부동산원이 감정평가액이나 부동산중개업소가 제시하는 예상거래 가격을 평균해 산정하기 때문이다.

그런 실거래가에 현실화율과 공정시장가액비율이 적용되며 총 3번 할인이 이뤄진다. 여기에 공시가격 9억원 이하 주택 한 채만 보유한 사람에겐 재산세율이 지난해부터 0.05%포인트씩 인하됐고, 고령자와 장기보유자에 대한 공제도 있다. 이런 상황에서 탄력적 조정장치까지 신설하면 보유세엔 '4중 할인'이 들어가는 것이라는 게 업계의 지적이다. 할인율이 높아질수록 고가부동산 보유자의 혜택은 커질 수 밖에 없다.

전문가들은 부동산 가격 변동성이 심한 시기라 세금 부담 규모를 조정할 필요가 있더라도, 이는 공시가격이 아니라 공정시장가액비율을 조정해 달성해야 한다고 조언한다.

[조성신 매경닷컴 기자]

 

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